Vicios ocultos al comprar vivienda: cómo detectarlos y reclamarlos con un peritaje

Con un mercado residencial tan activo como el de los últimos meses, muchas compraventas se cierran deprisa, con pocas visitas y sin apenas comprobaciones técnicas. El resultado se ve después: compradores que descubren humedades, instalaciones defectuosas o problemas estructurales semanas después de recibir las llaves. Los vicios ocultos en la vivienda son una de las principales fuentes de conflicto entre particulares este 2026, y reclamarlos con éxito exige moverse rápido y con pruebas sólidas.

Qué se considera vicio oculto (y qué no)

El Código Civil, en sus artículos 1484 y siguientes —consultables en el Boletín Oficial del Estado—, obliga al vendedor al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida cuando la hacen impropia para el uso a que se destina o disminuyen ese uso de tal modo que el comprador no la habría adquirido, o habría pagado menos, de haberlos conocido.

Para que la reclamación prospere deben cumplirse tres condiciones: que el defecto sea grave, que existiera antes de la venta y que no fuera apreciable a simple vista por un comprador medio. Quedan fuera, por tanto, el desgaste normal de la vivienda, los defectos visibles durante las visitas y los problemas surgidos después de la entrega.

Los vicios ocultos en la vivienda más frecuentes

En los peritajes que realizamos para compradores, hay defectos que se repiten una y otra vez:

• Humedades por filtración o capilaridad disimuladas con pintura reciente.
• Instalaciones eléctricas o de fontanería obsoletas, ocultas tras falsos techos y alicatados nuevos.
• Grietas de origen estructural tapadas o repintadas poco antes de la venta.
• Redes de saneamiento y bajantes deterioradas que provocan filtraciones recurrentes.
• Patologías del hormigón, como la aluminosis, en edificios de determinadas épocas constructivas.
• Cubiertas o aislamientos deficientes que solo se manifiestan con la lluvia o el frío.

Muchos de estos problemas son la manifestación visible de lesiones más profundas del edificio. Si quieres entender cómo se originan, te lo contamos en nuestra guía sobre patologías estructurales en edificios antiguos.

Plazos para reclamar: seis meses que corren deprisa

El artículo 1490 del Código Civil concede al comprador un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercitar las acciones de saneamiento. Dentro de ese plazo puede optar entre desistir del contrato con devolución de los gastos (acción redhibitoria) o quedarse con la vivienda con una rebaja proporcional del precio (acción estimatoria o quanti minoris).

En vivienda de obra nueva o reciente, el escenario cambia: la Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías de uno, tres y diez años frente a promotora y demás agentes de la edificación, según el tipo de defecto. Y cuando el defecto es de tal entidad que hace la vivienda inhábil para su fin, la jurisprudencia admite también acciones por incumplimiento contractual, con plazos más amplios. Por eso conviene analizar cada caso con asesoramiento técnico y jurídico antes de dar nada por perdido.

Cómo se demuestra: el papel del peritaje

La carga de la prueba recae sobre el comprador, y ahí es donde entra el perito. Un informe pericial solvente documenta el defecto con inspecciones, catas y ensayos, determina su origen y su antigüedad, acredita que no era visible en una revisión ordinaria y cuantifica el coste de reparación o la pérdida de valor de la vivienda.

Con el dictamen en la mano, lo habitual es intentar primero un acuerdo: un burofax con el informe adjunto resuelve muchos casos sin llegar a juicio. Si no hay acuerdo, el informe se aporta al procedimiento conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil y el perito ratifica sus conclusiones ante el juez.

«En vicios ocultos, la clave no es el daño que se ve hoy: es demostrar que ya existía el día de la firma.»

Qué hacer si acabas de descubrir un defecto

Si el problema ya ha aparecido, estos pasos protegen tu posición desde el primer día:

• Documenta el defecto con fotografías y vídeos fechados desde el primer momento.
• No repares nada antes de peritarlo: destruirías la prueba principal.
• Reúne el contrato, el anuncio de venta, la nota simple y cualquier comunicación con el vendedor.
• Comunica el problema de forma fehaciente, por burofax, para dejar constancia con fecha cierta.
• Encarga el peritaje cuanto antes: el plazo de seis meses es de caducidad y no se detiene negociando.

Un detalle que muchos compradores desconocen: el anuncio del portal inmobiliario forma parte de lo ofertado. Si prometía instalaciones renovadas o ausencia de humedades, guárdalo, porque refuerza la reclamación.

El mejor pleito es el que no llega a empezar

La forma más barata de ganar una reclamación por vicios ocultos es no necesitarla: una inspección técnica antes de firmar detecta la mayoría de estos defectos por una fracción de lo que cuesta un litigio. En nuestro servicio de informes periciales y tasaciones realizamos tanto inspecciones precompra como dictámenes para reclamar. Si ya has comprado y algo no cuadra, cuéntanos tu caso: el plazo de seis meses no espera.